北京：租期内禁单方涨房租 分租需写明人数和面积

从北京市住建委获悉，新版《北京市住房租赁合同》及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本，已在“首都之窗”网站（www.beijing.gov.cn）和市住建委官网（http://zjw.beijing.gov.cn/）正式向社会公开征求意见。征求意见期间为7月27日至8月5日。

现行多版本租赁合同“合一”

目前北京使用的租赁合同版本是2008年版的《北京市房屋租赁合同》，此次新版合同一个最显著的变化，是不再按成交方式区分不同版本，将2008年版的自行成交、经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的租赁统一到同一版合同，而涉及经纪服务的内容则纳入到经纪服务合同。

本次征求意见的示范文本适用范围也更具针对性。《北京市住房租赁合同》明确适用于北京市行政区域内国有土地上依法建设的住房，以及在集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房（不包括公共租赁住房、直管公房）。《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》则适用于房屋，包括但不限于住房。

此外，该合同在法律框架内尽可能地引导当事人主张自己的合法权利。包括：未经约定出租人不得在租赁期限内单方面提高租金；同时，合同提前解除的，出租人应在合同解除后约定时间内退还已收但尚未发生的租金；承租人应当在合同解除后约定时间内搬离；以及合同当事人单方解除合同的具体情形等。

分租需写明人数和房间居住面积

相比2008年版，新版合同还对房屋租赁形式等内容进行了细化完善。

新合同出租房屋的信息要填写房屋坐落、建筑面积、层数、房屋平面图、户型、房产证或不动产权证编号、房屋所有权人姓名等内容。在现行的合同里，房屋层数、房屋平面图、几室几厅的户型等都不用填。

此外，出租人和承租人的个人信息填写内容也更加细化，包括姓名、户籍所在地、证件类型和号码、出生日期、通讯地址等详细信息。

新的合同示范文本还新增了“房屋租赁形式”的内容。明确提出，房屋用于居住的，人均居住面积不低于5平方米，每个房间居住的人数不超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

合同还要写明房屋是整租还是分租。整租要写明房屋居住几人，最多不超过几人；分租要写明分租房间居住面积多少平方米，居住人数为几人，最多不超过几人。

合同还规定，房屋应以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住。

在“租赁期限及交付”方面，租赁期满，出租人不再继续出租住房的，应当至少提前30日书面通知承租人；继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权，原承租人存在重大违约行为的除外。

■ 专家解读

新版合同直击住房租赁痛点

北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志表示，制定《北京市住房租赁合同》系列示范文本，是落实“租购并举”、规范住房租赁的又一项具体举措。北京的住房租赁市场近年来发展很快，也存在一些损害当事人权益、制约市场健康发展的矛盾问题，比如虚假房源、群租、随意涨租、恶意扣留押金、擅自驱逐租客等。

陈志说，合同示范文本直击当前住房租赁市场痛点，反映了市场实际需要。目的也很明确，就是要通过营造安全诚信、公开透明、规范有序的市场环境，吸引越来越多的人通过租房实现住有所居、安居宜居，使“租”的作用更加凸显。

北京房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，《北京市住房租赁合同》等示范文本对于稳定租赁关系具有重要意义。

新版合同约定条款更为具体也更有针对性，比如对于涨租、解除合同、押金收取及退还、优先购买权等内容都设定了专门的条款，通过明确的条款内容可以有效地引导当事人公平合理地缔约，引导当事人稳定租金和租期，尤其是对于保障在大多数情况下处于相对弱势一方的承租人非常有益。