广州三份房屋租赁相关文件出台 自行签约也需实名备案

昨日，广州市住建委连同有关部门一口气发布了三份有关住房租赁的文件，包括《广州市房屋租赁合同网上备案规则》《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》《广州市住房租赁合同》（示范文本）。首次明确了广州市住房租赁标准及住房租赁合同的范本，全面开启了房屋租赁合同“线上线下”备案模式。

备案更方便、严格：通过平台官网或手机APP即可完成备案，出租人要上传身份证实名验证，房屋信息要核查保真。

禁止“群租房”“房中房”：人均居住使用面积不低于5㎡，单套住房改造不得加建厨房、卫生间。

合同示范文本明确维修责任：合理使用、自然损坏的，出租人需及时修复，因维修而减少的房屋使用天数从租金抵扣。

备案新规则：出租备案讲究“实名”

不备案最高罚1万元

广州在2013年曾发布有关房屋租赁合同网上备案规则，但主要针对中介促成的租赁合同备案，而《广州市房屋租赁合同网上备案规则》（以下简称《规则》）则明确，自行签约也需进行网上备案。具体的备案责任人为：自行签约的，由出租人办理网上备案手续；租住租赁企业房屋的，由企业办理网上备案手续；经中介促成房屋租赁关系的，由中介机构办理网上备案。

根据现行规定，出租人没有办理房屋租赁合同登记备案的，将被责令限期补办手续，自然人逾期不补办登记备案手续的，处以50元的罚款；法人或者其他组织逾期不补办登记备案手续的，处以5000元以上1万元以下的罚款。

发布、审核、备案可线上完成

通过新《规则》，租赁供需发布、备案、审核管理、配套服务均能在线上进行。而19日上线的“广州市房屋租赁信息服务平台”（http://113.108.174.206/gzlease/或“阳光租房”APP），正是新《规则》的体现。

为确保租赁住房供需信息的真实性，《规则》新增了人、屋实名的规定，包括要求平台使用人身份必须实名认证；要求房屋信息必须真实，并通过平台的产权校验和街镇的人工核查，以保证人、屋信息真实可靠。出租人、住房租赁企业以及房地产中介服务机构等弄虚作假录入虚假房屋租赁信息等不良行为将纳入诚信系统。

通过上述服务平台，出租人等可足不出户，通过网络完成房屋租赁备案手续，方便快捷。

具体来说，在新的备案模式下，当事人可以通过“广州市房屋租赁信息服务平台”办理业务。出租人（住房租赁企业或中介）只需在平台的网络端输入或上传资料（产权证号、身份证号、租赁合同），即可网上生成《备案证明》。房屋租赁合同网上备案与街道办事处的受理窗口备案，具备同样的法律效力。

新租赁标准：禁止“群租房”“房中房”

人均面积不小于5平方米

《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》（以下简称《标准》）是首次发布，明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米。这个条款的设置主要是解决 “群租房”乱象，及其所引发的治安、消防、卫生等问题。

《标准》还明确了单套租赁住房的改造标准，其中单套住房改造不得加建厨房、卫生间的规定，以规范性文件的形式明确禁止“房中房”。

鼓励企业进入房屋租赁市场

值得注意的是，近年兴起了一些由企业改造的长租公寓，但因没有可依据的执行标准，租赁机构在改造过程中无所适从，管理部门对其改造是合法还是违法也不知该如何判断。

为此，《标准》对企业租赁住房的改造是否合法划定了界限，将鼓励、方便“有房”企业进入住房租赁市场。

集中出租房超10间 应设服务员

《标准》规定了住房租赁企业的管理标准，为进一步摸清人、屋底数，有针对性开展服务管理工作夯实基础。

《标准》规定，集中出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当在出租管理范围内设置专责服务人员、建立相应的管理服务制度，及时办理房屋租赁登记备案，设置门禁和监控、确保消防设备设施和安全通道正常使用，并建立信息登记簿或者登记系统。

此外，《标准》明确了单位宿舍、住房租赁企业经营的宿舍型公寓和集中式公寓的租赁住房的标准，人均使用面积不得小于宿舍建筑设计规范的相关规定。合理引导、鼓励宿舍型租赁住房的发展，禁止经营“胶囊公寓”。《标准》还明确了租赁住房应当符合消防、燃气、结构、治安、环保等方面的标准和要求。

住房租赁合同：有了示范文本

《广州市住房租赁合同》示范文本（以下简称“合同文本”），自2017年11月1日起，在全市范围内推行使用。这是市住建委和市工商局首个联合印发的住房租赁合同范本，也是首个住房租赁合同网签范本以及广州市房屋租赁信息服务平台网签模版。

租期内出租人不能单方上调租金

有了示范文本，就能避免自行签订租房合同的各种“坑”。例如合同文本特别设置了“说明”，提醒租赁双方要对彼此身份证明、产权来源证明 “验明正身”，以避免因房屋权属瑕疵和隐瞒真实性而造成纠纷。

合同文本还要求明确房屋限住人数，从源头严防群租乱象；还强调不能利用厨房、卫生间、阳台和地下室储藏室居住，防范安全隐患。

此外，明确租赁期间出租人不得单方上调租金，租赁期满承租人在同等条件下可优先续租房屋。既稳定了租金，又稳定了长期租赁关系，维护了承租人的合法权益。

房屋自然损耗 出租人要负责维修

出租屋有了损坏，到底是业主来维修还是承租人来维修，没有一个明确的责任划分，容易导致纠纷产生。而合同文本就对房屋维护及维修的主体和责任进行了明确，避免了责任主体混乱。

例如，条款中明确，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方（承租人）应及时通知甲方（出租人）修复。甲方应在接到乙方通知后启动维修。逾期不启动维修的，乙方可代为维修，维修方案经甲方同意后，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应减少影响天数的租金或增加相应天数的免租金期限。

《广州市住房租赁合同》示范文本参考使用及下载网址：“广州市住房和城乡建设委员会网”（http://www.gzcc.gov.cn）或“广州红盾信息网”（http://www.gzaic.gov.cn）。