租房办公如何避免纠纷？ 专家：应在合同中标明避免节外生枝

据经济之声《天天315》报道，消费者张先生今年4月份通过我爱我家房产中介租了一套房。张先生租这套房并不是为了住，而是为了办公。我爱我家房产中介的经纪人告诉张先生，如果需要用房子的地址作为公司注册地址，月租是5300元，房东和我爱我家房产中介都会协助张先生办理相关事宜。如果不需要用这个地址作为公司注册地址，月租是5200元。张先生认为这样的价格很合理，正好也需要用到这个房子的地址去注册，就按照5300元的价格交了中介费、押金和三个月的月租。可交完钱，签了合同，张先生打电话给房东想去办理公司注册地址的事情，房东却临时变卦了。房东告诉张先生说需要交一万块钱押金，还要弄一个补充协议，让他过来签字。

为了不交这一万元的押金，张先生自己找到其他途径注册了公司办公地址。但是他交的房租和签订的三方合同就需要变更。他找到我爱我家房产中介的经纪人商量变更合同的事，但房东最终只签了一份附加协议，并且在附加协议上写了一行小字：不允许租户在该房子里办公。张先生认为这样的协议很不公平。令张先生不满的是，在他和我爱我家以及房东的三方协议中，没有提到一万块钱押金的事。

张先生告诉记者，当时跟中介签合同时，忽略了需要用注册地址的条款。在签的三方协议中有一条是“乙方应自定房屋租赁合同之日起30日内办理符合工商管理部门规定的各项证照，甲方应协助乙方进行办理。甲方应制定自房屋租赁合同之日起30日内到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。”也就是说甲方相当于房东业主，乙方是张先生，但是甲方并没有协助乙方去办理营业执照。

张先生与我爱我家签订的合同有效期是一年。从4月份开始入住到现在进入6月份，马上面临着再次交房租。张先生认为，合同不更改到位，自己的权益可能不会受到保护，但我爱我家中介的经纪人对此并不在意。

张先生也联系过我爱我家总部，工作人员表示有业主同意这所房子可以居住和办公的录音，但他们并不愿意提供给张先生。

记者致电为张先生服务的我爱我家房产中介的经纪人小郑，小郑的态度和此前跟张先生沟通时并没有改变。

房东陈先生对此表示，要用房子地址做为公司注册地址，必须交押金。当记者问他为什么合同里没写，他没有回应。

租房办公如何避免纠纷？其实在房屋租赁合同纠纷中，有以下几种比较典型的情况：

第一类情况是租期以及押金方面的纠纷。私有房屋的租赁活动往往都是一种投资活动，受到租赁市场的周期性影响比较大。由于租赁市场的供方竞争导致租金和其他租赁条件的变化，承租人一旦发现廉价的租金，或者其他租赁条件更加宽松的住房，没有等原来承租房屋的合同约定租期结束就毁约终止合同。反之，出租人也会因为市场的变化毁约终止合同，这都会导致纠纷的发生。同时也会引起由于租期的纠纷或者原合同未约定租期，导致对押金的争议和纠纷。

第二类情况是房屋水电、煤费用的纠纷。这一类的纠纷同前一类纠纷原因类似，就是由于租赁合同是房地产经纪机构介绍订立的，但是房地产经纪机构没有作为租赁管理人员参与管理和监督，有些承租人趁出租人不在现场，不预先告知而突然解约，并且拖欠了水电煤气以及其他相关费用，一走了之，给出租人带来损失，从而引起纠纷。

第三类情况是房屋设备的使用以及赔偿的纠纷。房屋租赁中，租赁双方对于房屋的装修设备赔偿要求都会比较明确，如有的承租人要求装修与设备比较好，而出租人也会明确要求使用人应当注意保护装修和设备，但是使用结果未能达到双方预先约定的结果，就可能会引起纠纷。或者使用人认为房屋的装修及设备未达到出租人承诺的水准，或者业主认为使用人损坏了装修和设备等都会引起纠纷。目前我国对于房屋租赁中的房屋使用的结果没有明确的监督条件。有些城市的房地产经纪机构虽然愿意接受租赁业务委托，但是不愿意承担租赁合同订立之后的委托管理。

第四类情况是租赁备案的纠纷。对于房屋租赁合同有些城市要求向所在地房地产管理部门办理备案的手续，有些城市就没有这样的要求，承租双方可能是为了备案要求各执一词，结果发生纠纷。

如何避免房屋租赁纠纷？提醒大家要选择正规的中介，正规的中介公司服务比较专业，房源信息量也比较大，成功率高，承租人的利益能够得到有效保障。

此外，一定要警惕二手房东，目前房屋租赁市场上二手房东的现象非常泛滥，经常发生前脚二房东租房，后脚房东过来收房，给租房者造成很大的经济损失。值得注意的是，如果是二手房东，一定要核对他和房东签订的合同是否到期，并且看明原房东是否同意二手房东将房屋转租出去，否则就是无效。

另外，还要确认一下房屋的安全性，租房子不能只图租金便宜，一定要认真地检查房屋是不是在拆迁，或者是不是危房等等。

值得注意的是，租房一定要三方协商之后来签订合同，不能够只是口头协议，以免租住以后出现纠纷。

在消费者张先生签订的三方协议中，并没有提到房东要收一万元押金的事，但房东之后却坚持要收这个钱才能帮张先生去办理公司注册地址的事。这是否算合同违约？押金是否是必要的？北京汇佳律师事务所律师邱宝昌认为，一般租赁房屋都有押金，以防消费者对房屋造成一些损害。首先，合同里它就是一个租赁协议。这个用户应该是商用，这里面就存在一个约定不明的问题。这应该与居间方没有太大关系，因为房屋中介公司只是一个居间方，居间方是提供报告信息，然后达成协议就可以了。这一万元钱是合同之外的要求，如果这位承租人不愿意交，房东没有合同的依据要求他交，也不能限定他租房是自住还是商用。第二，合同上没有约定要交这部分押金，而签完合同以后再要求交押金，就是两方协商的问题了。如果出租方强制要求收一万元钱押金，是一种违约行为。

如果消费者将承租的房子的地址作为公司注册的地址，会对出租方产生什么影响吗？邱宝昌回答说，这个影响不是很大，因为这本来就是商住两用房，如果它只是住宅，租户就不能在里面办公，如果它既可以办公又可以住，租户就可以自行选择。

消费者张先生坚持要更改合同，但“我爱我家”的房产中介经纪人不以为然，认为只要在下个月房租少给房东300元就可以。这样的做法合适吗？中国青年报经济部主任潘圆表示，这样做不合适，这个案子是个案，但它反映了目前租房市场的乱象。很多合同都不规范。案子双方的协议中没有一万元的约定，如果额外再要一万元就是违约行为。在这个过程中，中介公司应该有所作为，比如保证双方信息真实，双方能够履约。“我爱我家”认为自己是小事，反映了很多中介不重视协议，中介两头都怕得罪，更怕得罪房主。比如房主非要一万元，双方本来没有约定，房主当时承诺帮租房人去办相应的公司租房手续，但后来临时反悔。现在租房人要求的权益在合同上体现的是正当而且必要的。现在社会多次强调契约意识，这种纠纷要看合同上面有没有明确的说明。业主本身有一次违约行为，答应办又不办，额外要求押金，如果现在不在合同中补充说明，业主如果再提出其他要求，租房人会处于更加被动的地位。它反映了整个租房市场中，租房人处于弱势地位。

中介没有尽好义务和责任，房东在随后签了补充协议，上面写着房子只能居住不能办公。“我爱我家”房产中介经纪人表示，这份协议张先生并没有签字，所以不算数，但张先生担心自己的权益会因此受到伤害。邱宝昌表示，张先生没有必要担心，该标注是单方声明，合同协议是双方的真实意思表示。双方原来签订了合同，按照原来的合同去履行。现在说不得商用，只能自住，这是另外的条件，合同中原来没有约定，如果双方达成条款，对张先生有约束力，如果没有达成，这对张先生没有效力。

我爱我家总部工作人员曾经跟消费者张先生表示，有房东同意在这个房子之内办公的录音，但是不能提供给张先生。对此，潘圆认为，在法律上该录音有用，但是有用能不能够避免纷争呢？很多事情最后诉诸法律成本非常高。消费者无外乎想租一个房子，并不想跟租房业主对簿公堂，但从这个案例看，双方在利益诉求上有所差距。包括我爱我家之所以提出他们有录音，是想安慰租房人，实际上他不愿意拿出来的原因是他不想得罪业主，因为他得罪业主就要失去这个房源。所以在这个过程中，他并没有充分作为，而且录音肯定也没有告知业主。潘圆表示，在这个过程中双方有个提前约定会更好一些，把双方的利益理清楚。如果不理清楚，可能后续还会有纷争。

邱宝昌表示，如果该录音提交到法庭作为视听资料可以作为证据，只要它没有瑕疵，没有经过修改，是原始比较清晰的录音，可以作为定案证据。邱宝昌认为，作为提供居间服务的中介方应该要勤勉尽责，诚实的为双方履行义务。

那么租房居住和租房办公有什么不同，人们在租房办公时应注意哪些问题？邱宝昌介绍，租房居住主要是住宅，比较简单。如果要办公，首先看房屋属性，其中涉及到注册问题，如果是住宅用地，纯住宅房屋一般办公司是注册不了的。所以要办公一定要选择租商务房，商业用地而不是住宅。第二，有的既可以商用又可以住宅，在签订合同中一定要明确约定，如果想住就约定住宅，想商用就约定商用，把这些写成合同，避免以后的纠纷。