开发商出促销“奇招”称首付10%可买房 优惠还是陷阱？

据经济之声《天天315》报道，为了吸引买房人目光，提高成交量，快速回笼资金，不少开发商使出浑身解数，推出各种促销险招奇招。这些招数，真真假假到底该如何辨明？

先来关注几位买房人的购房经历。在北京打工的购房人李女士2017年4月份，从朋友口中得知，河北唐山响水花园项目正在搞促销活动，首付10%就可以买房，其余20%首付款由开发商垫付，还是无息垫付。真有这样的好事？李女士半信半疑又怕错失良机，得知消息后立刻从北京赶到河北唐山，亲自去售楼处现场咨询活动详情。

李女士说：“首套房应该是30%的首付嘛，我们问他们为什么是10%的首付，他们说是开发商替我们垫付20%的首付款，两年还清。他说这个开发商考虑到我们经济能力不是很好。”

据李女士介绍，当时她看上一套90多平米的房子，售楼处销售人员告诉她，只需支付4万5000元左右首付款就可以买下这套房。一听到花几万元就可以拥有一套房，李女士说当时她激动不已，所以没怎么考虑就决定购买一套。付清首付款后，李女士却发现事情没这么简单。

李女士说：“就让我们签了一个协议叫借款协议，还没有签合同呢，让我们签这个借款，签一个欠条。签完借款了以后，我不只付了一个首付款，他让我们还交一个电商费，实际上我交了14万多房款，他说的是电商，我说什么是电商，卖楼的解释说，你交了这7万块钱在房款里面会给你减去10万。”

但交款后，李女士注意到，付款收据上写着，7万元只是“团购服务费”，并没有注明是房款。李女士担心其中有诈，尤其是签约后，至今拿不到购房合同。于是，没办理贷款前，她就提出想要退房，但为时已晚。“我想退房，他们说，‘你退了房，这个9万也得继续还’，并且还说退了房以后我交的14万一分钱也没有，房也没有。”

北京的范女士也是在去售楼处现场咨询的当天就付清了首付款。和李女士不同的是，范女士是全款买房，目前已经拿到购房合同，而且她发现了开发商迟迟不愿交付合同的原因。

范女士：我们把合同取回来以后详细一看，不对呀，我这钱已经按合同里面钱我全部付完了，我怎么还欠他钱呢？后来我们就找他，他说这里面是电商，电商的钱不算在这里面的，是什么服务费，你服务费你也太高了，40多万的房子你拿去7万，这个太不合理了。

除了李女士、范女士外，还有其他多位北京买房人也在我们的微信平台上留言反映，拿到购房合同后发现，买房时，所谓的收费项目——电商7万元，并没有抵10万房款，而是变成了团购服务费，或是中介费。买房人陈女士介绍，她是在2017年3月底在响水花园小区购买了两套房，第一套首付款为10%，第二套为20%，她和李女士买房时间没差几天，她参与的却是6万抵10万房款的促销活动。

陈女士说：“一我们第一次买房，也不懂这个，交完首付以后，又让我们划了一个6万抵10万的东西，我以为都是在总房款里，他给我开收据的时候，有首付款收据，还有一张上面却写的是电商团购费，我当时就问他们，怎么会有这个电商团购费，为什么给我开这个收据？当时售楼处的人给我解释说，这就是为了交总房款优惠，为了走这个活动才给开的这个收据。我当时也不太懂。我是2017年3月28日买了两套住宅，2017年7月份第一套房的贷款和合同下来，我发现总房款和我的钱对不上，并没有6万抵10万的优惠款项。”

陈女士购买了两套房，一套贷款顺利，目前已经拿到钥匙和合同，另一套贷款被拒，目前开发商催促她尽快补交全款。

陈女士称：“当时他说两套都能给我办贷款，后来我就按照他所有的程序给他交了钱。一直到7月份，他说给我下来一套，第二套拒贷了。银行连电话都没有给我打，直接说是拒贷了；开发商直接要求我更名或者补全款，这我都不同意，我就要求开发商退钱，并且还有‘电商费’，但是遭到开发商的拒绝。他们明确告诉我，说这个‘电商费’其实就是中介费。我当时就蒙了，当时可不是这么说的呀。”

买房人提供了购房合同、欠款协议等证据资料，记者核对时注意到，合同及欠款协议还有团购服务费收据等每份文件上的印章都不是同一家公司的。记者又进一步向河北唐山响水花园小区开发商——唐山市三石房地产开发有限公司核实相关问题，记者辗转联系到该项目售楼处销售经理甘女士。

甘女士：我们售楼处的房价它是明码标价的，他们是由中介公司带过来买的，至于中介公司中间怎么跟他谈的，我这块不是特别清楚，我们这块只给他负责签单子，其他的事情我们不清楚。

记者：就是说你们售楼处这边没有这样的优惠活动，就是比如4万抵10万房款，7万抵10万房款，7万抵12万房款这样的优惠活动，你们售楼处这边有吗？

甘女士：售楼处目前现在没有。

对于能否退房等问题，甘女士答复记者：“现在有部分买房人因为个人原因贷款没办下来的，它属于个人原因。我们开发商五证是齐全的，而且房子没有问题。部分客户现在拒贷了，有的客户已经补齐全款了。拒贷了是客户本人和银行之间的协议没有达成，这需要客户自己去想办法的。”

河北唐山响水花园项目目前还在出售房屋，记者拨通河北唐山响水花园小区售楼处的联系电话，客服说，现在买房可以享受优惠，7万可抵12万元房款，并称个人来买房也可以走团购价。客服的答复和甘经理的说法存在着很大差异。

客服：“你好，响水花园售楼处。”

记者：“您好，响水花园小区的房子首付10%就可以买是吗？”

客服：“对，您是哪的呀？”

记者：“我在北京。首付10%就可以，另外20%首付款是开发商这边垫付是吗？”

客服：“对，我们这有这个活动。”

记者：“那这个首付款，开发商垫付收利息吗？”

客服：“无利息的。”

记者：“我听说有一个交6万可以抵10万房款的促销活动。”

客服：“对，我们是7万，等一下我给你看一下，7万可以抵12万。”

记者：“怎么优惠？这个钱怎么交呢？”

客服：“就是你交7万块钱，抵你12万块钱的房款。”

记者：“个人去买也能走这个团购价是吗？”

客服：“对，可以的。”

开发商推出促销奇招，真真假假到底应该如何辩明？关于这一话题，北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云和北京潮阳律师事务所律师胡钢进行了分析与解读。

经济之声：售楼时开发商宣称首付10%，其余20%首付款由开发商垫付，还是无息垫付，对于首付款少的买房者来说，这种促销方式诱惑力不小。但买房人要买，付清首付前要先签订一份欠款协议，两位也看到了这份协议，钱款其实是还给个人的，协议上的印章也不是开发商这家公司的。买房人通过这样的方式买房，会存在哪些风险？

芦云：“首先开发商采用这种宣传方式的目的很明显就是吸引大家的眼球，去博得大家的关注。实际上这种宣传本身和当地的首付款的政策是相违背的，所以在这种情况下，他要求买房人再签订一份借款协议，这就会导致买房人在购买房屋的时候，除了一个买卖关系，另外又签了一个借款协议，这个协议有三个部分：一个是欠条，欠账的债权人是公司，而在欠款偿还协议的第二个组成文件中，又写到了每个月要向个人帐号打款，首先从借贷关系看来，借款人和出借人必须是一致的，向谁借款就要向谁去履行。这里面出现了账号的差异，从法律的完全性上来讲，它应该是欠缺的，除非有另外的一个补充协议，说欠款公司同意打到个人账户上，但是一般我们都要求向谁借款向谁履行，这是符合合同的相对性的。第三个组成文件欠款协议，这个协议的问题就很大了，上面写如果你六次没有如期还款，你的首付款，包括你后续的还款，还有你的房子都要归债权人，这显然是一个霸王条款，它完全剥夺了购房人全部的权利。虽然消费者在这个条款上签字了，但是在司法实践中，如果这是一个霸王条款，这个条款是无效的。所以在这种情况下，购房人如果在签订这些文件的时候，并没有了解这个文件的详情，也不了解这个文件在签署之后产生的一系列后果，这种买房的风险是非常大的。”

经济之声：买房人说是开发商要求他们缴纳一笔“电商费”，并称是交7万元可以抵10万元房款，记者采访售楼处的销售经理时，她给出的说法是，这笔钱是中介收取的，但是又说收取这笔钱时，买房人是知情的。对于销售经理的答复两位怎么看？

胡钢：“按照我们一般的逻辑，如果要支付相应的款项，消费者应该获得相关的服务或者相关的商品，这才是一个有对价的、平等的合同。相关的经营者要求消费者支付相关的费用，不论这个费用是支付给房地产开发商的，还是支付给其他（对象）的，首先双方应该有明确的约定，这个约定应该是非常清晰、准确的。虽然这种约定可能多的是格式条款，但是这种格式条款一般也是由房地产开发商出具的，而房地产开发商必须证明它制定的这个格式条款或者标准合同，已经尽到了充分的提示和说明义务，这样的合同对于我们消费者来说才是合法、有效的，否则就有可能被相关的司法机关认定为无效。在一般情况下，在房地产合同，特别是商品房的买卖合同中，消费者只会和房地产开发商签订合同，因为是新房。在这种背景下，一般不存在所谓的代理的问题，如果有代理，应该是签订一个多方的协议。另外，房地产经纪机构本身也是要获得相应资质的。唐山市住房与建设局的政府网站在2017年4月14日专门有一个提示，它提示不要购买未在唐山市取得营业执照、未进行备案的中介机构提供的商品房。显然中介机构本身要有明确的营业执照和相关的行业的备案，这样才能进行销售。如果消费者本身并没有通过具备上述条件的中介机构接受房地产中介或者经纪服务，他完全没有义务向这种中介机构支付费用。另外，这一案例有一个很特殊的事由，叫所谓的‘电商费’。那么消费者是向什么电商机构支付费用呢？这些所谓的电商机构提供了什么服务呢？有些互联网公司实际上从事了房地产经纪服务，但本身并未取得相关房地产经纪的资质，这种活动本身也是违法违规的。”

经济之声：已经买房并拿到钥匙的买房人，现在想要开发商退还这笔电商费，他们认为受到欺骗，才缴纳的这笔费用。他们能否提出这类要求？

芦云：“针对这对这笔所谓的‘电商费’出现了两种不同的声音，开发商这一方认为这是一种中介费，是一种服务费。而在消费者购买的时候，他们说的是以多少钱抵多少钱，实际上这种情况是电商和开发商共同进行的一种促销活动。首先这里面有一个法律关系，就是电商平台跟开发商一定有相应的合作合同或者合作协议，所以他说开发商完全不知道这件事情，这应该是站不住脚的。第二，当时他们给了这样的承诺之后，事后他们又把这个说成是中介费和服务费，这种说辞有没有依据？还是在消费者完全不知情的情况下擅自进行了变更，把它变成了一种中介费和服务费？这是完全不同的性质。所以从举证的角度来讲，电商和开发商要拿出证据来证明，当时他们已经向消费者说明了这是一种中介费和服务费，而不是以多少钱抵多少钱，如果没有这样的证据，无论是电商还是开发商，都要履行当时的承诺，在房款里进行相应的扣减，所以业主如果有这样的证据，可以要求他们进行相应的返还。”

经济之声：被拒贷的买房人，现在想要拿回这笔电商费，还有退房，不想继续购买，他们的诉求可能实现吗？

芦云：“这就要看被拒贷的具体原因了，因为在贷款的过程中，这里面又加入了一个银行的角色，在购买房屋的过程中，确实会有些人因为个人的情况，无法获得银行审批的贷款。在这个过程中，首先开发商应当给购房人一个初步的意见，关于当地的政策包括贷款的利益偿还的能力，应当向购房人进行充分的说明，然后由购房人去进行一个贷款，如果并非由购房人本身的原因导致不能贷款，而是因为开发商在宣传的时候刻意回避了一些问题，开发商是有一定责任的，但是如果完全是由于贷款人自身的原因，比如贷款的年限不够，或者年龄过高，这就应该由贷款人来自行承担责任，但是无论如何，事实已经如此，我们就要看双方已经签订的这个协议，一个是贷款被拒的相应的责任的归属；第二就是如果购房人不想继续购买了，想退房，那么退房的原因是什么？根据不同的原因再看合同约定的相应的违约责任，按照合同的约定去履行责任。”

经济之声：为了吸引买房人目光，提高成交量，快速回笼资金，不少开发商使出浑身解数，推出各种促销险招奇招。这些招数，是真优惠还是真陷阱，真真假假到底该如何辨明？

胡钢：“买房对于普通的消费者来说是一个非常重大的家庭支出，所以务必要慎重，所以买房首先一定要买所谓‘五证齐全’的商品房，特别是已经获得了预售许可证的房子。第二，关于合同的内容，签订的合同最好是直接使用住建部和工商局制定的一个商品房买卖的示范合同文本，可能各地略有变动，但是尽可能地使用这种示范文本，对于其他所谓的补充协议或者补充合同，我建议聘请当地比较专业的房地产律师加以把关、加以审查。同时，关于房地产开发商或者经纪公司的书面或者口头的承诺，一定要让对方直接载入到相关的合同文本的条文里面，有了相关的依据，消费者的支付款项就会比较稳妥，如果只是相关员工的口头承诺，往往会造成相应的困扰。最后要确认相关的违约情况是否是比较齐备的，双方的条件是否比较对等。另外，现在全国已经逐渐开始了相关预售资金的专户管理，也就是预售资金可能更主要的是到了我们政府主管部门指定的账户上，这样也是为了保护我们消费者的合法权益。总之，合同要签好，交钱要谨慎。”