买期房独立车位 交付时购房人傻眼车位竟建在人行道上

截至2016年底，我国私家车总量达到1.46亿辆，每百户家庭拥有36辆。停车位数量有限，私家车数量却越来越多，供需失衡导致小区里的固定车位早已经变成了稀缺资源。为了每天回家不为找车位而头疼，不少人都抱着买车位要早买早选择，早买早划算，早买早放心的想法，不少开发商的销售模式也随之改变，“期房车位同步卖”在有些地区成为常见现象。期房车位同时买，会存在哪些风险?需要注意哪些问题?购买后发现车位设计图纸和实际不符，该怎么维权?

购房人吕先生，2010年年底在山东淄博松龄华府小区购买了一套期房，为了入住后停车方便，买期房的同时他还购买了一个地下的独立车位。

吕先生说：“当时在购买地下车位时，那个房子还是一个期房，刚刚开始施工，当时我看到的情况是只有柱体还没有墙体，还看不到地下，进不去。当时开发商给我们出示的是一张平面图，图上标注了各个车位的位置和一个方框的轮廓。我选的这个车位当时是在房子的正下方，看上去是一个独立的车位，是完全封闭的，价格是8万8，比其他车位要贵一点，看上去面积大一点，我觉得使用比较方便，就买下来了。”

收房时，地下车库还没有完全建好，业主们入住一段时间以后，开发商山东淄博鑫益鸿基置业公司才交付车位。吕先生介绍，当时知道车位能正常使用了，特别开心，但到地下车库看到自己的车位后，瞬间觉得整个人都不好了，车位不是独立的不说，还像是建在了人行通道上，左边是楼梯出入口，右边是电动车停放处。

吕先生称：“入住之后发现我们在平面图上签的独立车位变成了南北通透的这种敞开式的车位，并不是三面墙封闭的，只有左边和右边两面墙了，而且更让我感到奇怪的是，右边的那一面墙还有一个出入口是通向楼梯的，而且这个出入口是所有物业、业主们必须经过的出入口。车位框跟人行通道是共用的，这个人行通道有一半是在我的车位框的位置上，有一半是车位框右边还有几十公分的空档。这个车位框几乎跟车一样大，而且这个车位框左边是紧靠墙角的，如果我的车停在车位靠里的位置，我们右边的门根本是无法打开的，只能打开左边的门，右边无法下车。此外，我们这个地方虽然是一个地下车位停放区，但是我们这里的居民很多人都是骑电动车的，大家骑电动车时会经过我的车位，然后骑到前面一个停放处，有时候他们还会把电动车直接停在我的车位右侧。”

后来，停车取车就变成了吕先生每天最感头疼的事儿。吕先生介绍，使用车位后纠纷不断，不是被电动车围住，就是车上又多了道划痕，还常有业主指责他不该把通道当车位。

吕先生表示：“因为我的车停在这里，行人走动起来很不便，而且电动车停放在这里经常会伤害我的车。车被划了，物业认定是行人有意划的，我也搞不明白，有些行人确实也认为我不应该买这个车位，他们认为这就是通道，因为划的明确是通道，我把通道买下来作为车位了。其他的业主对我很不满意，因此我跟业主之间在无形中还产生了一些矛盾。”

吕先生找过物业，也联系过开发商，不但于事无补，物业的做法，反而加深了他和其他业主的矛盾。物业劝说双方要相互忍让。

吕先生说：“矛盾频频发生，当时我就要求物业公司加一个栏杆，禁止让电动车开进去，因为我看其他的车位上也有这个栏杆，我就要求他加了这个栏杆。后来因为加了栏杆，电动车就停不进去了，而且行人行动也很不方便，他们要跨越这个栏杆才能进入楼梯，所以行人也不满意。后来物业又把这个栏杆拆掉了。我该怎么办?我觉得淄博鑫益鸿基置业公司卖车位的时候不应该将人行通道设计的与我的车位相互重叠，我既然花了钱，我就想用这个车位。业主买了这个房子，人家必须要有通道，这个通道跟车位重叠在同一个位置上，矛盾肯定会天天产生。物业公司的一位赵经理当时在电话里和我沟通，他说大家需要相互忍让忍让，说也没有别的好方法，他还建议我把这个车位让出30公分来当通道，我就跟他说我可以让出30公分，你也把这个人行通道和我的车位搭一道墙隔开，人行通道是人行通道，车位是车位，避免相互摩擦。即使打了这道墙，你想像一下，30公分行人怎么通过呢?我觉得他出的这个主意也不是很现实，现在我就不知道有什么样的解决办法。我的意见就是如果实在没办法，他设计的不合理，他应该把车位按照市场价买回去。”

吕先生向记者提供了收据、购房合同、和车位有关的补充协议、车位照片、视频及电话录音等证据资料。先来看收据等资料，收据上注明，车位号是4#-A区-71，购买金额是8万8千元，车位的购买时间是2010年11月11号。房屋买卖合同的签订时间是在2010年11月30号。吕先生介绍，当时交购房定金时就购买了车位，只有收据，没有签协议，开发商当时让业主在车位设计图上选购的车位处签字确认，和车位有关的补充协议是在2012年2月份收房时，签订的。但这份补充协议中，只写了车位号，没写面积，也没附设计图。

吕先生告诉记者，他曾向开发商索要过自己签过字的车位设计图，但被对方拒绝了。吕先生后来从当地规划局那里查到了车位设计图，吕先生也向记者提供了车位设计图，从这张图上看，吕先生购买的车位前有一条直通楼梯口的通道，车位两旁并没有通道，车位后也没有人行横道，而从视频资料中可以看到，吕先生车前的通道位置，现在是电动车停放处，行人无法通过，吕先生的车位右侧，很窄的一个位置变成了通道，通道上还停放了电动车，车位后方是人行横道，车位确实像是建在一个进入楼内的人行通道上。

是车位设计不合理，还是物业管理不到位?吕先生的车位问题到底该怎么解决?记者拨通开发商山东淄博鑫益鸿基置业公司的联系电话，但电话一直无法打通，响几声就被挂断。记者又向山东淄博松龄华府小区物业核实相关问题，物业公司赵经理介绍，物业公司是开发商聘请来的，出现车位问题后，他们帮业主联系了开发商，开发商到现场看过，最后，大家一致认为，这不是设计问题，也不是物业管理问题。

物业：“他提的这个事不是沟通，当时他们开发商就是按建筑每一个标号，他看图纸买的，它绝对不是在人行道上，但是从电梯出来到车库都要经过这个车位，我们贴了标识，不管贴什么，一些业主就说我就从这儿走，那我不可能天天看着吧?现在四年五年过去了，他现在来反映这个事，他说设计不合理。”

记者：“你们跟开发商那边联系过吗?”

物业：“开发商也来找，开发商说当时都是看着图纸买的。他现在找开发商，现在底下300多个车位全部卖完了。你说怎么办?他说再把那个给堵起来，我说这是大家公用的，你只有一个车位，只有使用权，你堵起来干嘛?你用了四五年，你现在说不好用了，开发商怎么办?物业怎么办?”

赵经理还介绍，小区多顿楼都存在这样的车位，目前只有这一位业主认为是设计不合理，并反复强调，这只是由于业主太较真而引发的邻里纠纷。

物业：“地下一共是313个现在全部卖完了，现在就出这一个情况，像他这种情况不是一个车位，有四个都是，也都放电动车了，人家邻里没有较真，像这种情况不是说你们报道报道就能完事，就能解决问题的。设计图，我让开发商给你打，行不行，让开发商联系你。”

到目前为止，物业和开发商还没有回复电话，我们会继续关注业主的维权进展，并继续跟踪报道进展。

关于这一话题，中闻律师事务所律师李斌和北京潮阳律师事务所律师邵桐共同作出分析与解读。

经济之声：山东淄博松龄华府小区的开发商和物业的做法是否侵害了购房人的合法权益?

邵桐：“从现在的车位使用状况来看，车主当时买车位时安全、方便停放车辆的目的似乎无法实现。从合同角度看，住户存放车辆的目的已不能达到，因此可依据合同目的无法达到来解除此项合同。另外，现在物业的管理者没有达到优化资源配置的职能，所以，在存放车辆的过程中业主的车辆受到损害，根据《侵权责任法》的相关规定，物业公司是有责任对业主的车辆损坏及相应损失作出合理性赔偿。”

经济之声：如何确认是车位设计的问题还是物业管理不到位?

李斌：“首先，吕先生的车位设计是符合车位设计规划的，若通过规划了似乎看来是没有任何问题的，但相关资料显示，车位后面有人行道，说明设计本身是有问题的，存在安全隐患。这时，公共通道用途与他个人享有的独占性权利就发生了冲突，对此，需要去考察当时的规划是什么样的，开发商有没有在建设过程中改变规划，如果有改变规划，是否已告知作为买售人的业主，这是需要重点探讨的问题。同时，物业公司本身有维护管理的义务，这个车辆是别人合法购买的，有占有使用的权利，作为其他人是不能够擅自进行干预的。所以，物业对于整个车库中车位的秩序有管理义务，作为管理维护者，要严格履行法律、法规规定的以及物业合同所约定的相关权利和义务，否则，也很可能会承担相关法律责任。

邵桐：“我认为主要的问题是现在的规划是否合理，这应向规划部门进行查阅。另外，业主有权对当时的审批手续是否依规依法进行查询，若当时是违规审批，可以要求相关规划部门对此进行撤销。”

经济之声：吕先生的车位问题该怎么解决?

邵桐：“第一，从车位规划的本身来考虑，如果确实存在违规规划审批的情况，可以要求撤销，同时与开发商解除车位的购买合同。第二，如果车位规划没有问题，这份责任则要归于物业管理不尽职、不到位。车主车位的正常使用是因为签订了合同，购买了使用权，所以，若其他人对其使用权造成侵害，物业公司应有责任采取相关的保护措施来维护车主的权利。”

经济之声：吕先生介绍，使用车位后纠纷不断，不是被电动车围住，就是车上又多了道划痕，还常有业主指责他不该把通道当车位。车辆停在地下车库，爱车被划伤，像这样的情况应该由谁负责，是划伤具体的人还是说物业管理方面还是怎么样，如果真的是因为邻里纠纷而导致目前这样的一个令人尴尬的现状，这个纠纷又该如何化解?

李斌：“首先，我们要明确车身的划痕是由谁造成的?这是一个直接的责任人的问题，就是如果一个其他业主通过停放电动自行车，通过通行等等其他原因造成这位业主的车辆被损害了，他是实际的侵权人，如果能够明确了谁是这个行为的，他要对业主承担侵权赔偿责任。第二，物业公司如果没有尽到相关的管理维护义务，以至于这种损害没有能够避免发生，他是要承担相关的补充赔偿责任的，至于说到邻里纠纷这一点，我想明确的是，如果我们的业主是有车位购买合同的，而那个地方确实划定就是一个车位只允许停车的，而不是所谓通道，因此其他业主指责你怎么占用通道这是没有任何理由的。

同时我们想说的问题在于，邻里关系之间由于不动产的使用发生纠纷是相邻关系，相邻关系里面有一个基本的义务是我不能妨碍你通行，但是前提是这是用于公共通行的区域，如果这个区域仅是我个人享有停车权利的区域，是我的车位那很显然就不存在侵犯通行权的问题了，别人对你的车位使用权应当会有不侵害的这种消极的义务，如果你积极的去损坏他的车位，他的停放的车辆很显然是一种侵权行为。至于说到如果存在邻里纠纷的话我们作为居委会，也有人民调解委员会，也可以有人民调解来做这方面的工作，首先要明确一下双方的权利和义务，第一个我是车位的所有人，我享有车位的使用权，独占了使用权，这个权利必须要保障，如同别人的业主享有同样的权利是一样的，因为我投资了，这是开发商允许能够出售的，我买了，我就享有权利。同时别的业主有这样的权利，比如说他的车辆右边能不能停放电动自行车，作为物业公司，正常的物业管理是不允许的，那就应当采取积极的措施，把这个地带隔离起来，如邵律师刚才讲到的，包括我的警示标志，包括我的保护措施，我能不能够指责别人的行为不能够侵害到车位的所有权人，这是我们要考虑的。因此他如果是单纯的邻里纠纷跟物业公司开发商没有关系了，可以通过诉讼的方式，通过调解的方式，通过和解的方式，互谅互让来解决，我觉得这样是更好的一种选择。”

经济之声：开发商“期房车位同步卖”的销售模式在一些地区成为常见现象。这种销售模式对消费者来说可能存在哪些风险?

邵桐：“第一，由于期房车位当时是根据图纸的设计进行购买，那么，购买时车主无法确定期房建好后，车位是否还能像原图纸设计那样符合相关规定。第二，计划赶不上变化，虽然期房建好后，车位也固定了，但没法考虑现实生活中的实际情况会对原来的规划造成何种冲突和影响。那么，实际使用的状况可能不会像一开始规划时那么理想。所以，这两种风险都可能造成消费者购买车位时不能理想使用。”

李斌：“其实，买期房一定是有风险的，包括你买入的现房车位使用环境中可能存在着物业管理不当而造成一些邻里纠纷，或者造成一些权利损害的问题。所以，消费者只能是在签定合同时尽可能去考察，去了解相关信息。同时，把开发商所有的承诺落到纸面上，写在合同当中，一旦发生了相关纠纷，可以很好的利用合同的约定来维护自身权利。”