小区物业深陷欠费“怪圈”

物业费只有4792元，但这几年拖欠物业费导致的“滞纳金”却逼近3万元。

这几天，北京通州区翠福园小区一张天价欠费催缴通知单在网上火了。记者调查发现，这张“天价”催缴单背后，是小区物业管理深陷欠费“怪圈”的普遍现象。

天价“滞纳金”被指霸王条款

这张催缴通知单显示，某业主欠缴8年物业费共4792元，由此产生滞纳金27059.20元。

记者与翠福园小区多名业主取得了联系，获悉这份通知单内容属实，他们均向记者抱怨，千分之三的滞纳金“罚得够狠”。

为何“滞纳金”会比所欠本金高出这么多?记者联系到了开出“天价催缴单”的北京同马物业。

“业主们不缴费，我们收费太难，只能采取加收滞纳金的办法。”物业工作人员苦笑，“网上走红的这张通知单，业主到现在还是没缴费，拖欠的本金都没缴。”不过，他坦言近3万元的滞纳金不过是威胁而已，并不会真正收取。据称，收取滞纳金在此前与业主签订的合同中有明确规定。

对于收取滞纳金的做法，小区多位业主表示质疑，认为属霸王条款。业主朱女士透露，“物业曾雇了两名社会人员晚上去业主家里催缴，这更引起了业主们的反感。”

实际上，按照本市物业服务的合同范本，“滞纳金”更准确的说法应该是违约金。“滞纳金属于行政法范畴，具有法定性、强制性和惩罚性。”北京济和律师事务所律师王婉莹认为，物业公司与业主之间是平等的民事主体关系，调整二者之间的法律关系应当适用《合同法》，而《合同法》中只有“违约金”，即使双方在合同文本中约定是滞纳金，也应按违约金去解释和处理。

此前，外地小区也曾有过天价“滞纳金”诉讼事件，但法院并未予以支持。

物业费全市最低也不愿缴?

翠福园小区的催款单显示，这位业主8年物业费是4792元，平均每年的物业费还不到600元。业主透露，该小区的物业费收费标准是0.5元/平方米。

“在本市，0.5元的物业费标准基本只在回迁房、经济适用房小区才有，一般小区的物业费最低也得在1元以上，一年缴数千元物业费是普遍行情。”物业管理专家路军港说。

如此低廉的物业费，为何很多住户依然不愿意缴呢?一位业主解释说，“大家不愿意缴，不是因为太贵，而是因为物业服务实在太差。”多名业主都向记者表示，希望以天价滞纳金一事为转机，解决小区物业服务的历史遗留问题。

一直以来，欠费问题困扰着很多居民小区。物业公司认为，人工、材料等成本都在涨，但小区物业费多年未变，服务质量仅能勉强维持。小区业主则认为，没有得到约定的物业服务，理所当然就可以不缴物业费。

“现在本市大约90%的小区都是包干制的物业管理模式，这种模式的问题在于物业公司的收入是物业费的结余。”路军港说，为了能获得更多结余，一些物业公司往往就会减少对小区的维修和保养频率;而物业服务质量下来了，业主就更不愿意缴物业费;业主不缴物业费，物业公司就会接着降低质量。如此往复，小区物业就陷入欠费越来越多、服务越来越差的怪圈。

调整物业费有规章难执行

根据本市相关规定，物业公司不能随意提高物业费收费标准。如果想调整，物业公司应根据住建委要求，每年公示上一年度物业费用收支情况，向业主委员会提出书面申请，由业委会召集业主召开会议，经过半数业主同意后，方可调整物业费收费标准。“想走完这样的流程，难于上青天。”一位物业公司管理人员抱怨。

物业专家陈凤山分析，理论上说，如果小区业主认为物业服务不满意，更好的解决方式是通过业委会和业主大会来解决。然而，很多小区多年未能成立业委会，这成为目前物业服务矛盾的一大死结。

“绝大部分小区十年不涨物业费，但实际上这意味着业主享受到的物业服务在下降。”市住建委专家张大宪给记者举例，以前一个保安月工资800元至1200元，现在一个保安至少得2500元。成本上去了，如果物业费收入没变，服务水平必然会降低。据他透露，一些物业公司收不上或者涨不了物业费，甚至想出了骗取公共维修基金的歪招。

“无论是业主还是物业公司，都要有契约精神。”业内人士分析，业主普遍拒缴物业费，最终造成的后果可能是小区基本公共服务都难以维持。而面对欠费难题，物业提升服务争取业主支持才是关键，同时可以通过法律诉讼追缴欠款。