因城施策见效 筑底企稳向好

图：在利好政策影响下，楼市热度正在逐步回升。

为稳定楼市、提振消费信心，过去一个“3·15”年度，各地因城施策的节奏进一步加快，多个热点城市对调控政策进行优化，内容涉及二孩三孩家庭允许购买多套住房、放松公积金贷款政策、调整首套房贷利率下限、发放购房补贴等，有的城市还优化限购政策或试点现房销售。在“保交楼、保民生、保稳定”政策引导下，确保项目如期交付也成为房企的重要目标之一。

多措并举下，多地购房者信心有所修复，市场成交量出现上升势头，楼市有望进一步筑底企稳。

交易量明显提升

上海易居房地产研究院发布的《2023年2月重点城市新房成交报告》与《2023年2月重点城市二手房成交报告》显示，2023年2月，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米，环比增长47%，同比增长37%。二手房方面，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京和厦门8个重点城市2月二手住宅成交79438套，环比增长78%，同比增长96%。

易居研究院研究总监严跃进对记者表示：“2月份重点城市新房成交在经历了持续20个月交易数据下降后，首次迎来增长的正面信号。二手房的成交数据也创下了2021年7月份以来20个月的月度最高值，交易行情明显好于市场预期。”

58同城、安居客发布的2023年《2月国民安居指数报告》同样显示出积极信号。报告显示，2023年2月，全国重点监测65城中，有26城新房价格环比上涨。全国新房热度上升明显，环比上升92%，其中，一线城市上海、广州、深圳新房找房热度环比上升超1倍。二线城市新房找房热度环比上升91.5%，三四线重点城市新房找房热度环比上升86.4%。

市场信心也在逐渐恢复，《2月国民安居指数报告》显示，2023年2月购房者信心指数为106.7，环比上升2.3%。有52.5%的购房者认为，2023年3月份楼市调控政策的走向将保持稳定，约四成购房者认为2023年3月楼市成交量环比走势将略有上升；对于未来一二线城市房价的看法，53.4%购房者认为短期内房价稳定，未来仍有平稳上涨趋势。

楼市成交量的提升带来价格的止跌回稳。中指研究院发布的《2023年2月中指百城价格指数报告》显示，2月百城新建住宅均价16174元/平方米，环比持平，同比下跌0.06%。2月百城新建住宅价格环比下跌的城市有45个，较上月减少17个，较去年同期减少7个。2月二手住宅价格环比下跌的城市有68个，较上月减少9个，较去年同期增加23个。其中，核心一二线城市新建商品住宅价格表现稳健，三四线城市新房延续跌势。一线城市中，上海、北京新房市场表现升温，带动一线城市房价环比上涨0.02%；二线城市新房价格环比止跌转涨，涨幅为0.01%，成都、长沙等热点城市新房价格环比涨幅居百城前列；三四线代表城市新房价格环比跌幅则收窄至0.03%。

二手房市场方面，2月一线城市二手房价格环比止跌转涨，上海、北京、广州二手房市场表现活跃；二线及三四线城市二手房价格均继续下跌，但跌幅分别收窄至0.01%和0.11%。“从统计数据可以看出，2月百城新房价格结束了自2022年7月以来的‘七连跌’，二手房价格环比跌幅也明显收窄。”中指院指数事业部研究副总监徐跃进对记者表示。

“整体来看，2月一二手房的市场交易量呈现提升趋势，用户的线上搜索、浏览量等前置性指标也出现了明显增长。”58安居客研究院院长张波对记者表示。他认为，全国重点城市市场回暖态势有望得以延续，北京、深圳、杭州、南京、苏州等热点一二线城市“小阳春”行情将更加明显。

利好政策持续出台

今年的政府工作报告指出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

业内人士一致认为，市场出现积极的变化得益于楼市利好政策的持续发布。自2023开年以来，利好政策持续释放，包括启动不动产私募投资基金试点工作，房企再获融资新渠道；“金融支持租赁市场17条”征求意见稿公布，相关信贷政策既支持了租赁住房的投资，也有利于当前房地产市场库存的去化。截至2月28日，全国已有近90省市（县）出台楼市利好政策超百次，其中，2月就有46省市（县）出台楼市利好政策49条。

2023年1月17日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹提出：“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，不能出现新的交楼风险。”随后多地积极反应，并开始推行现房试点——

山东潍坊住房和城乡建设工作会议明确，要促进转型，鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点；

安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点；

四川省人民政府印发了《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡；

河南省住房和城乡建设工作会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售。

试点现房销售无疑将极大地提振消费信心。郑州一位房产中介人员对记者表示：“购房人现在最担心的就是买到烂尾房，开发商只要一延期交房，客户就提心吊胆怕烂尾，有的楼盘交付后出现质量问题等，也影响消费信心。我们中介肯定是希望现房销售，与其看沙盘，不如看楼盘，购房人看见的房子什么样，买到手里的就是什么样的，潜在的风险没有了，让人更踏实。”

释放刚性需求

刚性和改善性需求一直是楼市消费的主力，今年的政府工作报告明确提出出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。

严跃进对记者表示，政府工作报告提及了“支持刚性和改善性住房需求”，这充分说明今年工作的重中之重是提振住房消费需求，要充分把握这个核心要点，做好相关工作。“唯有提振住房消费需求，房企金融风险等问题才有可能真正得到解决。”

对合理住房需求的支持需要在信贷支持上下功夫。2022年底，央行出台了16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，会同相关部门从供给和需求两端发力，促进房地产市场的平稳运行，市场称之为“金融16条”。

在需求端，因城施策实施差别化的住房信贷政策。统计显示，2023年2月以来，昆明、无锡、扬州等地下调了首套房贷利率下限，目前已有超30城首套房贷利率下限降至4%以下。

央行发布的数据显示，2022年12月新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了约140个基点。除了个别的热点城市，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。央行推出了3500亿元保交楼专项借款，设立了2000亿元保交楼贷款支持计划、1000亿元租赁住房贷款支持计划。

对于下一步的地产金融政策，2023年3月3日，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜在“权威部门话开局”系列主题新闻发布会上表示，将会同相关金融部门抓好已出台各项政策落实落地，支持刚性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租购并举的住房市场发展，完善房地产金融基础性制度和宏观审慎管理制度，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

“全国两会后，楼市供需两端政策支持力度有望加大，随着政策协同发力，叠加宏观经济修复预期增强，楼市信心将进一步回归，热点城市的楼市回暖趋势或将进一步得以延续。”徐跃进表示。