别墅区私搭乱建愈演愈烈 户主有钱有权物业“不吱一声”

近年来，有关小区内私搭乱建所引发的纠纷和诉讼不断增加，涉及到安装防盗网、封闭露台、扩建房屋、楼顶盖房、占用楼道、挖地下室、圈占公共绿地等多种情况，这类行为既破坏了小区公共环境，侵害了其他业主的合法权益，也给居住条件和房屋安全带来隐患。

最近最受人关注的私搭乱建新闻属北京人济山庄的顶层别墅了。

楼下的住户告诉记者，空中别墅是有人私自搭建的，六年前就开始施工了，楼内经常有电钻声和敲敲打打声，二层假山里头都是房子，总共有一千多平方米，有时候深夜还会惊现刺耳的歌声。

人济山庄的住户说，因为楼上的天台被整个占用了，下雨时楼下经常会漏雨，不少叫苦不迭的邻居跟这个张教授反映过，可始终没有什么效果。

记者在小区采访时，正巧碰到一位来小区看房的人，他说最初看到空中别墅时，他还以为是小区物业在房顶搞的绿色景观，如今听说是座私人别墅，直言不可思议。

在网上，记者着到了人济山庄空中花园别墅的户型图，从图片中不难发现，房间内空间很大，摆放着一些中式家具。这套别墅目前正在通过中介出手，记者随即拨通了房产中介的电话。

中介：是要卖啊，2500万最低，面积是370平米，其余的都是附赠的。

记者：咱们附赠的面积能有多大啊？

中介：1000平米出头。

记者：那算不算违章建筑？

中介：不算，不算。没有问题，都可以。

记者探访时，发现整个小区、乃至周边小区楼顶都存在着大量违法建设，其中最“牛”的一家竟顺着露台，盖出了3层“阳光房”。

“这小区哪栋顶楼没有违建？你看看！”一位愿意接受采访的业主站在小区花园中，随手向上一指，几栋楼靠近顶层之处，大约有20多个“阳光房”，就像一块块补丁，贴到了屋顶墙面上。

他所说的“3层违建”，就是“户型稀缺”的4套顶楼3层复式住宅。这个户型带有约500平方米的露台，而业主无一例外地全将房屋封成了“阳光房”。这4套中有3套在售，其中允许看房的一处除了封上了复式二楼、三楼的露台以外，业主还在屋顶上搭了一个超过100平米的“观景厅”。

房地产中介对记者说，“买了之后还可以在露台上加盖，这里的物业不管。”

一位曾经在业委会工作过的业主告诉记者，小区里违法建设存在多年，但物业公司“吱都不吱一声”。

提起名模马艳丽，事业不可谓不成功。可是，成功人士也会成为小区的无良业主，最近，名人马艳丽的邻居正与她对簿公堂，原因是马艳丽在小区内私搭乱建，严重影响了其他业主的生活质量。

邻居李女士说，今年四月初马艳丽开始私自扩建别墅，在李女士家的东侧盖起了一座三层小楼，建筑延伸到她家的围墙附近，使得原来5米左右的楼间距变得只有1.4米。

李女士婆婆：住不了了。

哭诉的老人是李女士的婆婆，老人说自从马艳丽家开始私建别墅，到处都是工人、噪音，更为严重的是，靠近她家楼房东侧的小路已经不能走人了。

李女士婆婆：我害怕，真的害怕死了，我遛狗都不敢来。

老人还说，因为这三层小楼，自己苦心种植的花草树木也都遭了殃。

李女士婆婆：你看我这几棵，我这有6、7颗。

记者：这怎么死的啊？

李女士婆婆：挡我阳光了。你说我们家怎么过啊？阳光也让他们挡死了。

无论是人济山庄还是马艳丽的别墅区，都是有钱人居住的高端住宅。也只有他们，才有钱可以动辄私搭几百平米，或者加盖好几层楼。最近向我们《天天315》投诉的孔先生一句话道出了玄机：“这里的人有钱有权，谁能随便管？”

孔先生是廊坊国际花园的业主，这是一个别墅小区，近几年私搭乱建到了让人不能容忍的地步。

孔先生：一开始物业管理都挺好，这几年私搭乱建也都是不影响别人，在自家院里建就建了。现在陆陆续续两三年来始终没停，都在私搭乱建。物业不管，也管不了。市政执法的陆陆续续也来过，但这里面的小区比较复杂，应该说人家都各有各的路子，所以始终也控制不了。整个小区这几年基本上就是一个大工地，谁家想建什么就怎么建，基本上属于无政府状态。

孔先生说，小区里这种私搭乱建的情况已经持续了三四年了。

孔先生：具体时间咱也说不准，陆陆续续至少得有两三年，始终在私搭乱建。

记者：你们这是一个别墅吗？

孔先生：别墅区。如果要是普通小区的话，可能管理还严点，正因为是别墅区，所以管不了。

长时间的私搭乱建，对整个小区的形象，对小区居民的生活都带来了严重的影响。

孔先生：知道的反正有十几户、二十几户都在建，有的都已经建好了。有的就是把自己的阳台封一下，有的是就扩出去，凡是200平米左右的住宅，大概再扩个一二百平米，基本上都是这样。

记者：对您的生活有没有影响呢？

孔先生：什么噪音啊，什么路出不去进不来的，这都是小事。对我们来讲，左邻右舍还都挺不错的，谁想盖也不是非得那啥。现在是有的延着路边又开始盖，盖三层起二层的。市政执法这块也过来，也管，但是由于方方面面的关系，来了之后有的能制止，有的他制止不了。

而对孔先生家自己的时候，那更是影响严重，噪音、堵路已经司空见惯，更严重的是，在独栋别墅里，已经无法享受阳光，而且原有的自家院子也已经荡然无存。

孔先生：我也是住户。现在整个左邻右舍建，咱说心里话，你要是不影响到我，我也不说啥。现在从后面一盖，把我整个院子给遮死了，院也没院了，阳光也没阳光了。一开始我们物业对私搭乱建这块控制得还是比较严的，现在谁想搭就搭，物业失去控制了。

无独有偶，北京的嘉林花园别墅业主也是因为邻居私搭乱建向媒体投诉。

上午九点半，记者来到王先生居住的嘉林花园，王先生左右邻居的房子全部被苫布遮挡，俨然是一个工地，而这些加盖的房子就挨着王先生的独栋别墅。

王先生：建筑面积是363.70平米，我就用房本面积给他算，地下两层加地上三层的扩建，他是1-3层的扩建，在1000平米以上。

不仅如此，为了修建地下二层，两位邻居还在紧靠王先生家墙根的地方，各挖开了一个10来米深的大坑，导致王先生家的地基出现多处裂缝，原来王先生的独栋别墅可以整天享受到的阳光，现在也被新盖起来的房子给挡住了。

王先生：9点钟以后，我才能见到部分光，甚至我的二层也都没有光。建完以后，我们家下午3点半已经没阳光了。

于是王先生找到两位邻居，希望他们能将加盖的房子拆除掉。

王先生：76号业主比较配合，说我们同意把影响到您这边的都给拆了。另外一个就是说，“你爱找谁找谁”。

78号业主表示，王先生说的一切都是在他买房之前就存在，现在加盖的房子是在自家花园内，自己有土地使用证和产权证，在园内盖房也是经过物业同意的。就此，记者找到了嘉林花园的物业负责人。

负责人：从来没有装修手续。

物业负责人告诉记者，他们是在两个月前才接手嘉林花园的，接手后发现小区里的房子和图纸不一样，不少住户都改变了原来的规划图，他们已向相关部门进行了反映。

相关部门：没有经过任何手续就自己改扩建地下室，这肯定是不允许的。

记者：那外面的扩建呢？

相关部门：只要破土动工，它就得进行规划审批检验。

记者：那要没审批算什么呀？

相关部门：属于违法的建设。

工作人员说，不管嘉林花园业主拥有什么证件，只要改变了房屋原有结构，就要去规划委员会进行报批，未经报批所建房屋就是违法建设。而对于78号业主说自己加盖的房子是在王先生购买该房屋之前，王先生没有权利要求拆除，就此记者也咨询了相关方面的律师。

律师：不管黄先生买房子是在黄女士之前还是黄女士之后，黄女士加盖出来的这部分房屋，都是属于违章建筑，任何人都有权利向有关机关举报。

对于业主的行为是否属于私搭乱建行为的界定，首先要看行为是否有相应的许可审批手续，其次看是否违反相应合同约定和管理规定，再次看是否对其他业主权利或公共利益造成侵害，最后看是否符合一般善良管理人的合理注意义务。而刚才在报道中我们也听到，建委的工作人员明确说，没有经过任何手续就自己改建扩建是不允许的。

调查中记者发现，小区违章建筑泛滥一是邻居不愿管，私搭乱建的业主在施工前往往会与邻居协调好关系，相邻业主碍于情面，不愿意出面制止或向有关部门举报。二是物业不敢管，违章建设的业主往往以拒交物业费的方式向物业公司施加压力，导致物业公司不敢对私搭乱建行为进行管理。三是城管不好管，私搭乱建行为一般是在业主自有房屋范围内或邻近地点施工，私有范围和共有空间界限不易确定，城管部门仅对城市公共空间享有行政强拆执法权，对业主私有空间难以进入开展执法。

此外，私搭乱建行为很易泛滥，一旦有业主带头施工，其他业主很容易效仿，导致在同一小区违章建筑往往具有普遍性，一旦城管部门介入，很容易形成群体性事件，城管部门出于社会稳定考虑，难以开展整治工作。